三季度武汉写字楼吸纳回暖,外部环境仍变化复杂

  • 日期:2019-10-23 09:53:13    
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  • 今天,世界知名的房地产服务和咨询公司戴德梁行(dtz)发布了第三季度武汉写字楼和零售市场的报告。根据武汉的经济形势,对第三季度武汉甲级写字楼和优质零售市场的表现和未来发展趋势进行了深入的解读和预测。

    武汉市上半年宏观经济形势

    2019年上半年,武汉经济总体发展稳步推进,国内生产总值达到7478.94亿元,同比增长8.1%,比全国平均水平提高1.8个百分点。这三个行业的比例是2.2/42.0/55.8。

    根据截至8月份的经济数据,武汉市整体经济运行保持稳定,但下行压力加大。按部门:

    工业继续下滑

    1月至8月,工业增加值为5.5%,同比下降2.6个百分点,今年以来累计下降6.1个百分点。

    传统消费放缓,价格大幅上涨。

    1月至8月,店铺零售业态同比增长1.7%,1月至7月下降0.6个百分点。其中,五大商业集团(吴尚、钟白、上中、韩商、工贸)的零售额当月仅增长0.7%。

    此外,8月份居民消费价格指数为103.2,1月至8月份居民累计价格指数为102.8,价格大幅上涨。

    投资的地区差异很明显。

    1-8月,青山区、桥口区和临港开发区固定资产投资分别增长23.2%、20.0%和18.2%。汉阳区和江夏区分别增长10.3%和2.5%。江安区和江汉区分别下降了3.8%和22.1%。

    数据来源:武汉市统计局

    中部和次中部城市地区不断上涨的土地价格推高了总转让量。

    2019年1月至9月,武汉市土地市场总交易面积674.4万平方米,同比下降约6.8%。总转让费达到1206亿元,同比增长55.3%。

    从区域来看,武汉1-9月份的土地交易主要集中在远城区(东西湖区、汉南、忻州、江夏、蔡甸、黄陂、化工)和中心城区(武昌、江安、汉阳、江汉、桥口),分别占1-9月份总交易面积的52.1%和27.2%。

    从不同地区的平均交易价格来看,1月至9月,中心城区武昌、江岸、江汉三地出现了高价土地交易。此外,青山、东湖高新、东西湖等次中心城区的地价较去年同期大幅上涨。

    总体而言,19年1月至9月,武汉市土地交易总面积低于18年同期,总成交额大幅增加,主要原因是中部和次中部城市地区地价上涨。

    甲级写字楼市场吸收并复苏

    2019年1月至9月,武汉没有新的优质甲级写字楼供应,城市核心商务区优质甲级写字楼总存量保持在214.9万平方米。

    从1月到6月,由于中美贸易摩擦升级的影响,整体外部经济环境预计将继续增加。今年上半年租户业务的扩张以及城市对新来者的需求显示出谨慎。五个核心商业区的净吸收一度创下历史新低。

    第三季度,受中美恢复贸易谈判、央行下调审批等一系列积极因素的影响,整体外部经济下滑预计将放缓,市场情绪已经恢复。第三季度,武汉核心商务区的一流写字楼市场出现回升,五个核心商务区的净吸纳量约为20,085.0平方米。核心商业圈的整体空置率环比下降约1个百分点,至27.0%。

    虽然第三季度的整体市场需求较上半年有所反弹,但为了争夺有限的客户需求,甲级写字楼业主纷纷降低租金,以加快去工业化的步伐。第三季度,该市核心商业区甲级办公楼的租金下降了约0.8%,至每月每平方米120.7元。

    一些预计在年内交付的项目将被推迟进入市场。第四季度,新世界中心三期预计只有一个项目进入市场,为武汉核心商务区的甲级写字楼市场带来约56,000平方米的优质新供应。总的来说,几个项目的延迟进入为现有市场的脱销提供了更多的时间。预计年底空置率将保持稳定,租户市场将继续存在。

    商业圈同质化压力下的“第一次店铺军备竞赛”

    2019年1月至9月,武汉天地北馆和帝斯曼购物中心的开业为武汉零售市场带来了约23.4万平方米的新供应。

    为了应对商业圈日益严重的同质化,最近四大核心商业圈的几种商业地产形式被频繁调整。截至第三季度末,武汉四大核心商业圈的整体空置率环比上升约0.6个百分点,至5.6%。一楼平均租金为628.4元/平方米/月,环比下降约0.2%。

    从新店业态来看,餐饮和零售业态是1月至6月最活跃的扩张业态,分别占新开业面积的37.6%和35.1%。二是儿童、娱乐、休闲和生活设施,占新开放面积的27.3%。

    此外,近年来,随着武汉新兴地区人口引进的加速,新兴商业圈正在迅速崛起。如何在激烈的竞争中避免同质化,以保持能源水平优势,已成为武汉各大商圈面临的共同问题。引入第一家店铺已成为主要商业圈保持竞争优势和避免同质化的主要手段。2019年1月至6月,武汉市共有7家商圈推出首批门店,其中光武、中南中北、永庆、街道口商圈最为活跃,分别占上半年推出的首批门店数量的32.4%、23.8%、21.2%和9.9%。从第一家店铺的比例来看,除了传统的服装和餐饮店铺之外,武汉零售市场的第一家店铺的推出开始呈现多样化的特点:10大零售类别,包括文创、娱乐休闲、珠宝、化妆品、茶饮料、新零售等。,约占上半年推出的首批店铺总数的43.1%。第三季度,餐饮业的扩张速度开始明显放缓,其在本季度新开店铺数量中所占比例比上季度下降了约8.4个百分点。

    随着市场消费增速同比放缓,品牌资源有限,格式同质化不可避免,核心商业圈的许多高质量项目推迟进入市场。第四季度,预计将开放的项目包括泰和巷、华南中心二期和绿地城,这将为市场带来约213,000平方米的新供应。此外,为了迎接即将到来的军事运动会和年底的传统消费旺季,各种形式的调整和翻新项目预计将在下一季度完成。




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